Jak jste si jistě všimli, na jednání ZMČ byla předložena Plánovací smlouva od majitele pozemku bývalého statku u dendrologické zahrady.
Plánovací smlouva má zajistit kontribuci investora pro MČ Křeslice a podepsanou smlouvu předkládá investor jako jeden z povinných dokumentů v rámci procesu schvalování změny územního plánu.
„Metodika spoluúčasti investorů na rozvoji hl. m. Prahy“ doporučuje investorům, kteří zastavují území, jakým způsobem by se měli podílet na zvýšených nákladech obce na veřejné infrastruktuře a řešení jejích deficitů. Poskytnutí plnění investorem na základě Metodiky se uskutečňuje v rámci jeho soukromoprávního závazkového vztahu s hl. m. Prahou nebo městskou částí – Plánovací smlouvou.
Investor předložil smlouvu ve výši 55 mil. Výborně, je to historická příležitost, aby naše malá MČ, která nedisponuje investičními prostředky (pouze účelově vázanými dotacemi od MHMP), získala finance na realizaci projektů pro naše občany. Bohužel se celý proces zkomplikoval…
Trochu historického exkurzu.
V roce 2018 tehdejší zastupitelé podpořili změnu územního plánu, o kterou zřejmě požádal tehdejší vlastník projektu na výstavbu poměrně velkého množství domů a bytových domů. Byl schválen záměr, u kterého zastupitelé neřešili dopravní obslužnost území, kapacitu sítí pro budoucí až 400 nových obyvatel a další skutečnosti, které by výrazně ovlivnily a ovlivní, kvalitu života v Křeslicích.
Důvodem byla obava, že území bude použito pro překladiště kamionů, výrobu a podobně. Při bližším pohledu na klasifikaci území však zjistíte, že tato obava a argumentace pro podporu změn územního plánu byla od začátku zcela mimo.
Území bylo možno použít pouze dle Schválené změny územního plánu kategorie VN Z1078 Přebudování stávajících nevyhovujících objektů zemědělského areálu na drobnou výrobu, sklady a sídla firem a dle dílčí změny na kategorii VN-C služby a nerušící výroba. Definice území VN a VN-C neumožnuje hustou zástavbu a vysoká podlaží a jako nerušící služby a provozy nelze v tomto případě povolit autoservisy, klempírny, lakovny, truhlárny, betonárky a další provozy vyžadující vstup těžké nákladové dopravy na území.
Náš názor je, že pro Křeslice by bylo vhodnější ponechat území v původní klasifikaci. Křeslice by měly stálý příjem a nehrozily by komplikace s propojením lokality s Křeslicemi. Pohledem na mapu zjistíte, že lokalita s obytnou zástavbou Křeslic nemá nic společného, byl zde státní statek, který obhospodařoval rozsáhlé pozemky. Pochopitelně po roce 1989 vše ztratilo svůj účel. Nyní se tato vzdálená lokalita bez napojení na obytnou zástavbu Křeslic má stát obytnou lokalitou pro cca 400 lidí. Samozřejmě, je to věc názoru, zde asi nedojde k shodě všech.
Nicméně smlouva je na stole a zbývá maličkost – odsouhlasit ji na ZMČ. Chceme zdůraznit, že obecně nejsme proti uzavření obdobné plánovací smlouvy. Přináší nemalou částku a jde nám pouze o to, aby byla dobře formulovaná, právně závazná a „neprůstřelná“, ať už bude projekt Zelené Křeslice realizovat kdokoliv.
Po pečlivém čtení smlouvy, jsme zjistili, že smlouva má z našeho pohledu na první pohled řadu nedostatků a nejasností. Rozdělme je pro přehlednost na právní a „investorské“ (věcné).
Nesouhlasili jsme např. s tím, že se investor ve smlouvě zavazuje, že vybuduje budovu pro dětskou skupinu, bez jakékoliv bližší technické specifikace. Podle našeho názoru by bylo lepší vybudovat mateřskou školu. Problém je v tom, že budova dětské skupiny, na rozdíl od MŠ, není nijak definována, nevztahují se na ni stavební ani hygienické normy. V podstatě to může být jakýkoliv prostor bez vhodného vybavení. Je v budoucnu na uvážení investora zvolit velikost, dispozice, vybavení objektu i to, zda jeho součástí bude zahrada s dětským hřištěm apod. (dnes už je v platnosti povinnost městské části umístit děti ve věku od 3 let do zařízení, když to nelze, musí městská část platit za umístění svých dětí jinde), a tak by se mateřská škola velmi hodila… Požadovali jsme řádný prostor pro zázemí údržby lokality, a hlavně jsme chtěli řešit „panelku“. Tedy mít jistotu, že nebude možno nijak zprovoznit v budoucnu tuto komunikaci pro automobilový provoz.
Právní oblast – nemáme právní vzdělání, a proto jsme požadovali před hlasováním o posouzení smlouvy právní kanceláří. Bylo nám řečeno, že smlouvu připravila renomovaná právní kancelář, a tedy není nutno mít další rozbor. V dubnu, pár hodin před jednáním zastupitelstva, jsme dostali změněnou verzi smlouvy, zcela v ní chyběly nezbytné přílohy, bez kterých nebylo možné smlouvu jednoznačně pochopit. Skupina pěti zastupitelů v tom neviděla problém a schválila „textaci smlouvy“.
Rozhodli jsme se uspořádat veřejnou debatu s občany, kde jsme chtěli podat informace o celém postupu a záměru investora. V rámci debaty se po dramatické diskusi mezi zastupiteli a občany nabídl křeslický právník pan JUDr. Široký (bezplatně!) služby jeho AK ŠIROKÝ ZRZAVECKÝ na nezávislé revizi textu smlouvy tak, aby došlo k posouzení smlouvy alespoň druhou advokátní kanceláří. Na základě toho byl později skutečně starostou Kozlem písemně oslovena AK ŠIROKÝ ZRZAVECKÝ a požádána o vypracování oponentního posudku k textu plánovací smlouvy. Na dalším jednání ZMČ jsem se pak jakožto zastupitel MČ Křeslice spíše mimoděk dotázal pana doktora, zda je jeho posudek vyhotoven. Po jeho kladné odpovědi jsem požádal pana starostu Kozla o její obsah, neboť nám starosta Kozel oponentní zprávu neposlal. K mému překvapení jsem byl odmítnut s tím, že jde o jakousi „pracovní verzi“.
A nyní se teprve začaly dít věci! Pan starosta Kozel požádal ZHOTOVITELE smlouvy – AK Frank Bold o posouzení objednané oponentní zprávy JUDr. Širokého. Tedy, aby ten, kdo vyhotovil smlouvu, která byla předmětem oponentní revize, oponoval této revizi… Ale to není vše. Pan Kozel poskytl tuto zprávu selektivně jednomu zastupiteli, konkrétně JUDr. Mládkovi, a ten posléze podal na JUDr. Širokého absurdní stížnost na ČAK (Českou Advokátní Komoru), a to údajně proto, že JUDr. Široký nesměl práci pro naši MČ převzít, když už byla zastoupena Frank Bold a také proto, že mně jakožto zastupiteli MČ Křeslic, JUDr. Široký sdělil, že oponentní zprávu již vypracoval. Takže starosta Kozel nám odmítl předat zprávu, kterou si MČ Křeslice sama objednala, ale selektivně ji dal jednomu zastupiteli, který poté nesmyslně zaútočil na člověka, který v dobré víře nabídl MČ Křeslice pomoc. Připadá Vám to celé šílené, absurdní a v praxi nemožné? Bohužel toto se u nás na MČ skutečně děje.
Oponentní posudek AK ŠIROKÝ ZRZAVECKÝ jsme dostali až několik týdnů poté spolu s vyjádřením advokátní kanceláře Frank Bold, která v žádném případě neodpověděla na všechny výhrady z posudku a v podstatě se jen snažila obhájit svou původní práci. Následně jsme také zjistili, že komunikace s JUDr. Širokým byla ze strany starosty Kozla ukončena. Je nám hanba za to, jakým způsobem MČ Křeslice prostřednictvím starosty Kozla, a to bez našeho vědomí, navenek jedná.
Pro info přikládám stručné shrnutí výsledků oponentní zprávy AK ŠIROKÝ ZRZAVECKÝ :
- Poměrně zásadní odklon textu smlouvy od vzorové metodiky hl. města Prahy (https://praha.eu/metodika-spoluucasti-investoru) – bez zjevného odůvodnění
- Rozsah investičního záměru investora i na pozemcích třetích osob, aniž by investor doložil majetkoprávní souhlasy dotčených vlastníků – otázka faktické realizovatelnosti záměru
- Poměrně neurčité znění některých klíčových pasáží smlouvy vedoucí k možným výkladovým problémům a možným budoucím sporům
- Závazná soukromoprávní smlouva jako příloha smlouvy a v podstatě kopírující text smlouvy pro případ jejího ukončení, a to i pro její nezákonnost v rámci přezkumného správního či soudního řízení – bez zjevného odůvodnění a bez přihlédnutí k rizikům z toho plynoucím
- Nejasnost ohledně okamžiku složení, výplaty a možného snížení finanční části kontribuce (55 mil. Kč) v návaznosti na snížení HPP projektu (rozpor čl. IV.2 a V.1.2), neexistence finanční zálohy či zajištění za složení kontribuce do úschovy ze strany investora
- Chybná terminologie – např. byt vs. bytová jednotka (opraveno v nové verzi)
- Struktura a faktická vymahatelnost smluvních pokut ve smlouvě – i v kontextu změny v osobě investora (zejm. po změně územního plánu, kdy již záměru investora bude dosaženo)
- Absolutní neexistence výpovědních důvodů pro MČ Křeslice, zejména v případě podstatného nebo pokračujícího porušení smlouvy ze strany investora
Úplné znění obou zpráv naleznete zde
Vyjádření JUDr. Široký_Plánovací Smlouva_Zelené Křeslice a Vyjádření k panu Širokému
Po obdržení zprávy, která konstatuje významné připomínky ke smlouvě, je přece logické, že by mělo následovat jednání mezi dvěma kancelářemi za účasti zástupců MČ (vybranými zastupiteli) pro vyjasnění textu a úpravy. K tomu ale nedošlo a místo toho bylo uveřejněno, že bude smlouva nová (ve Zpravodaji Křeslic). Ptáme se:
Kdo zadal vyhotovit kanceláři AK Frank Bold původní smlouvu? Jak probíhala obchodní jednání s investorem a do jaké míry ovlivnila konečné znění smlouvy? Proč se Plánovací smlouva Zelené Křeslice tak výrazně liší od doporučené Metodiky hl. města Prahy? Na základě čeho byly provedeny další změny v nové verzi smlouvy? Proč se zastupitelé dozvěděli až ze Zpravodaje Křeslic, že se připravuje a bude schvalovat nová verze smlouvy? Proč se nepostupuje transparentně vůči všem zastupitelům a dochází k informačnímu zvýhodnění některých zastupitelů spřízněných se starostou Kozlem?
Na tyto otázky jsme obdrželi tuto odpověď…Rozhodnuti_o_odmitnuti_zadosti
Zde netřeba komentáře…
Připadá vám to jako standardní a transparentní postup v takové zásadní smlouvě, když se jedná o získání finančních prostředků v nemalé výši a městská část se jimi zavazuje ke 100% součinnosti a převzetí závazků bez možnosti odstoupení?
Nicméně nová verze smlouvy, tentokrát však bez bližšího vysvětlení na základě rozhodnutí investora bez cyklostezky, je opět na stole a zbývá maličkost – odsouhlasit její konečnou verzi na jednání ZMČ. Jako podklad bodu na jednání ZMČ schválení Plánovací smlouvy jsme obdrželi stejnou verzi smlouvy jako při posledním hlasování, výstupy od JUDr. Širokého nebyly akceptovány.
Plánovací smlouva bez cyklostezky , Dohoda o vypořádání bez cyklostezky
Chybějících 6 příloh, na které se původní smlouva odkazuje, nahradila Příloha č.2_Studie Investičního záměru která je na mnoha místech nečitelná, nepřesná a nejsou v ní jednoznačně definované závazky investora – nefinanční plnění.
Požadujeme, aby nová verze Plánovací smlouvy byla na posouzení nezávislou právní kanceláří a tento posudek byl před hlasováním předložen zastupitelům, abychom mohli opět pečlivě zhodnotit její obsah a výhodnost pro Křeslice
Ing. Jiří Austerlitz, Ing.Natálie Frollová, Ing. Lenka Kubánková